26 de Septiembre de 2017

Bancos ponen en riesgo miles de hogares en Puerto Rico

Por el 14 de Septiembre de 2017

En la actualidad, unas 40,000 personas se encuentran en riesgo de perder sus hogares como resultado del recrudecimiento de la crisis económica que afecta al país hace ya una década.

Las más recientes cifras de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF) demuestran que existen unas 17,000 personas con 30 días de atraso en el pago de su hipoteca, unas 7,000 con 60 días y 21,000 con 90 días.

Pero lejos de detenerse, se anticipa que esta espiral continúe aumentando ante la aparente inminencia de la reducción de jornada en el gobierno central y las que ya están en vigor en al menos 20 municipios. Eso sin decir que según confirman los economistas, la política de austeridad en el gobierno tendrá como consecuencia menos dinero corriendo en la economía local y esto afecta también a los trabajadores de la empresa privada. Por eso, es posible anticipar que la morosidad en el pago de las hipotecas siga subiendo.

En la isla existen existen unas 17,000 personas con 30 días de atraso en el pago de su hipoteca. (iStock)

En la isla existen existen unas 17,000 personas con 30 días de atraso en el pago de su hipoteca. (iStock)

Aunque en Puerto Rico existe la Ley para Mediación Compulsoria y Preservación de tu Hogar en los Procesos de Ejecución de Hipotecas del 2012, esta requiere que el deudor o propietario de hogar haya contestado la demanda en ejecución de hipoteca antes de poder solicitar la mediación. Aunque la demanda puede ser contestada por derecho propio, muchas personas por desconocimiento o por la ansiedad que le provoca el proceso, requerirán de la intervención de un abogado, lo que implicaría un costo adicional.

Según datos de la Asociación Americana de Personas Retiradas (AARP), capítulo de Puerto Rico, el 98% de los casos de ejecución se ven “en rebeldía” debido a que los deudores no contestan las demandas, lo que les impide solicitar mediación. En otros estados, como Connecticut, se les permite a los deudores solicitar la mediación por medio de una solicitud al tribunal sin tener que contestar la demanda.

Ante esta situación, un grupo de representantes del Partido Popular Democrático (PPD), encabezados por el legislador Jesús Manuel Ortiz, presentará legislación esta semana que permitiría a los propietarios solicitar la mediación con sus bancos previo a ser demandados en ejecución de hipoteca.

La medida requerirá a los tribunales -dentro de los 15 días después de emplazado el deudor hipotecario- señalar bajo apercibimiento de desacato una vista o acto de mediación compulsorio. Esta será presidida por un mediador seleccionado por las partes y tendrá lugar en cualquier salón o sala del tribunal o en aquel lugar que las partes en acuerdo con el mediador seleccionen. Ahí discutirán todas las alternativas disponibles en el mercado para poder evitar la ejecución de la hipoteca o la venta judicial de una propiedad residencial que constituya una vivienda principal. Esto será un requisito jurisdiccional en los procesos a llevarse a cabo ante los tribunales de Puerto Rico.

“Estoy muy preocupado porque sé que las ejecuciones hipotecarias aumentarán”, dijo Ortiz.

El representante sostuvo que buscará enmiendas a la ley para evitar las ejecuciones debido a que son las políticas de los propios bancos las que impiden que los deudores puedan poner sus hipotecas al día y evitar ejecuciones hipotecarias.

Tal es el caso de María, quien prefirió no utilizar su nombre verdadero, pero habló con CB en Español.

La ama de casa de sobre 50 años, estaba pagando su propiedad cada mes pese a que tenía 90 días de atraso en sus pagos para evitar caer en el período de 120 días de delincuencia que le permite al banco legalmente antes de comenzar un proceso de ejecución. Pero su banco, uno de los tres que manejan cuentas hipotecarias actualmente en la isla, rechazó su último cheque lo que la hizo caer en el temido atraso de 120 días, supuestamente porque un empleado visitó la propiedad y la encontraron vacía. María contó que en el banco le indicaron que si una persona está en atrasos y abandona su residencia se acelera el proceso de ejecución.

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En este momento, María se encuentra tratando de negociar un acuerdo por medio del programa de mitigación de pérdidas (loss mitigation), lo que implica un gasto adicional en honorarios legales de más de $1,600.

Un caso similar vive José, quien tampoco quiso revelar su verdadero nombre. El hombre indicó a este medio que comenzó el proceso de mitigación de pérdidas pero el banco no ha retirado la demanda en ejecución de hipoteca. Lo que sí está haciendo la institución bancaria es insistirle en que para atender su situación debe refinanciar y tomar un nuevo préstamo por otros 30 años. “A mi edad, no puedo hacer eso”, dijo el hombre de cerca de 55 años.

Marta Meléndez, quien perdió su hogar el año pasado, dijo que fue víctima de su banco y de su propia ignorancia. La mujer, que organizó el Grupo de Apoyo para Víctimas de Ejecuciones Hipotecarias, dijo que fue al banco a buscar orientación antes de atrasarse en sus pagos ya que sabía que su situación financiera iba a empeorar. En el banco le dijeron que dejara de pagar la hipoteca por tres meses para que pudiera entrar en un programa de mitigación de pérdidas. Meléndez afirma que esa fue su peor decisión. En medio de la batalla para salvar su casa, el banco vendió la hipoteca a un fondo de inversiones que la vendió a precio de descuento. Aunque la mujer le ofreció a la casa de inversiones comprar la hipoteca por la misma cantidad que había pagado por ella, la firma rehusó.

Precisamente, el representante Ortiz radicó una resolución para que la Cámara de Representantes investigue la práctica de algunos bancos de pedirles a sus clientes que dejen de pagar sus hipotecas para poder solicitar ayuda a través de programas de mitigación de pérdidas.

“Malpractice” legal

El abogado Luis Trinidad, que defiende a los propietarios de viviendas contra ejecuciones hipotecarias, dice que el problema no es solo que los bancos incurran en acciones cuestionables sino que hay abogados y jueces que no están familiarizados con la ley, empeorando así la situación para los propietarios.

“En la Facultad de Derecho te enseñan la Ley Hipotecaria, pero no las leyes bancarias y los abogados a menudo no pueden invocar la ley correcta”, dijo. Destacó que un juez en Caguas ejecutó una casa cuya hipoteca no estaba registrada en el Registro de la Propiedad, un requisito indispensable para que una hipoteca sea válida.

“Si la hipoteca no está registrada, no existe, pero el juez ejecutó la casa de todos modos”, aseguró.

La ley también establece que cuando una casa se pone en subasta pública, hay que colocar el aviso en tres lugares diferentes dentro de la ciudad donde se encuentra para que sea válida. “Tenía una casa en Caguas cuyo aviso de la subasta pública se hizo en Carolina”, dijo, agregando que tales acciones deben invalidar el proceso.

Asimismo, relató el caso en el que el banco tenía la dirección del deudor correcta, pero le dio la dirección incorrecta al tribunal. Como resultado, el deudor no recibió correspondencia del tribunal en torno a su demanda y no pudo defenderse. Al ser declarado en rebeldía, se aceleró su ejecución. Afirmó que otra conducta que ha visto en su práctica es que los bancos acreditan erróneamente los pagos de hipoteca.

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“Yo tenía esta pareja que tenía una hipoteca y estaba pagando a través de depósito directo. Después de 60 meses, el banco había acordado bajar el interés. En su lugar, declararon que la hipoteca estaba en ‘default’”, comentó.

Meléndez criticó que los bancos tampoco hacen lo suficiente para educar a los consumidores sobre sus derechos. Se limitan, dijo, a referirlos a programas de mitigación de pérdidas en los cuales las alternativas son establecer un plan de pago que incluye el pago de honorarios legales o una modificación de su préstamo.

“Muchas personas no saben que ‘loss mitigation’ no es la única alternativa. El Departamento de Vivienda federal también tiene programas que ayudan a los consumidores a mantener sus hogares. Pero los bancos no te dicen eso”, dijo Meléndez.

Alternativa cooperativista

La Liga de Cooperativas de Puerto Rico que representa sobre 118 cooperativas de ahorro y crédito, anunció en las pasadas semanas que las cooperativas tienen un nuevo producto para evitar la ejecución hipotecaria. La cooperativa adviene a la titularidad de la residencia permitiendo que el socio la continúe viviendo por el pago de una renta razonable. El socio puede optar nuevamente por adquirir la propiedad en cuyo caso la cooperativa acreditaría al nuevo préstamo todo lo pagado por el socio en concepto de renta. Eso permite a los socios continuar en su residencia mientras logran su recuperación económica y salvar su casa sin cargos externos.

El comisionado de las instituciones financieras, George Joyner, por su parte dijo que ha recibido quejas contra bancos relacionadas a ejecuciones hipotecarias pero que las remite al Departamento de Justicia o al Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO) para su seguimiento. Confirmó que muchos bancos están de hecho involucrados en la práctica ilegal de “dual tracking”, problema que se complica por la falta de educación de los propietarios sobre sus derechos.

Sobre la venta de hipotecas a casas de inversiones, Joyner dijo que no mantiene ese tipo de estadística. La AARP sostiene que la OCIF debe recopilar dicha estadística porque así tendrían un mejor cuadro sobre las ejecuciones.

La vicepresidente ejecutiva de la Asociación de Bancos, Zoimé Álvarez, defendió recientemente el proceso de “loss mitigation” señalando que, aunque los bancos han ejecutado 32,745 viviendas en los últimos ocho años, la cantidad de propiedades que se han salvado del proceso asciende a 174,756. Sin embargo no estuvo disponible para reaccionar a esta historia.

Defensas en casos de ejecución

Defensa #1: La hipoteca no está inscrita o no es inscribible

En términos legales, si la hipoteca no está debidamente inscrita, no existe hipoteca y no se puede ejecutar la propiedad.

Defensa #2: El demandante no tiene legitimación para reclamar

La realidad es que quien reclama en una demanda de ejecución de hipoteca tiene que estar facultado legalmente para hacerlo y poseer o tener acceso directo al pagaré hipotecario original.

Defensa #3: El banco incumplió con sus deberes bajo el contrato de préstamo

La hipoteca es un contrato que depende directamente del préstamo, si el banco incumplió con las disposiciones del contrato de préstamo el deudor tiene derecho a resolver el contrato.

Defensa #4: Aplicación errónea de los pagos

El banco tiene la obligación de aplicar los pagos conforme fue acordado.

Defensa #5: El deudor propone reorganizarse mediante un plan de pago bajo la Ley de Quiebra

La radicación de una petición de quiebra paraliza de inmediato el caso de ejecución de hipoteca en cualquier momento.

Fuente: Blog Bufete Almeida & Dávila, PSC

Que debe hacer un deudor

  • Contestar de inmediato cuando reciben una notificación de atraso de su banco hipotecario.
  • Monitorear el proceso legal para asegurarse de que se responden a todas las solicitudes del tribunal.
  • Buscar asesoría legal.

Fuente: Lic. Luis Trinidad

Medidas legislativas

  • Resolución de la Cámara para ordenar a la Comisión de Asuntos del Consumidor, Banca y Seguros de la Cámara de Representantes de Puerto Rico a realizar un estudio exhaustivo sobre la práctica de obligar a los deudores hipotecarios a dejar de pagar su hipoteca para poder cualificar para cualquier programa de mitigación de pérdidas (loss mitigation); sobre la implementación y el cumplimiento con la Ley de Ayuda al Deudor Hipotecario y la Ley para Mediación Compulsoria y Preservación de tu Hogar en los Procesos de Ejecuciones de Hipotecas de una Vivienda Principal.
  • Proyecto de Ley para enmendar la Ley para Mediación Compulsoria y Preservación de tu Hogar en los procesos de Ejecuciones de Hipotecas de una Vivienda Principal, a los fines de proveer mayores protecciones al deudor hipotecario en el proceso de mediación compulsoria.

Fuente: Oficina del representante Jesús Manuel Ortiz

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