26 de Septiembre de 2017

Requisito la unanimidad para aprobar derramas en condominios

Por el 6 de Febrero de 2017

Comenzando el año, el Tribunal Supremo de Puerto Rico emitió una Opinión que debe ser de interés para quienes poseen propiedades en condominios y/o complejos de vivienda sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal. En el caso de Marimar Pérez Riera v. Consejo de Titulares del Condominio Marymar Condado, el Supremo resolvió que en los casos en que sea necesaria la imposición de una derrama para costear obras de mejora, se requerirá que la misma sea aprobada unánimemente.

Trasfondo

La Junta de Directores del Condominio Marymar Condado convocó a una asamblea con el fin de aprobar dos derramas para realizar las siguientes obras de mejora:

  • Reparación de rampas en área de carga
  • Dos tiestos para redondel frente a entrada
  • Cambio de piso al gimnasio
  • Mejoras de jardinería
  • Mejoras al sistema de cámaras de seguridad
  • Cambios a iluminación LED en áreas comunes
  • Control de Acceso “Key/ Fob” (puertas y elevadores)
  • Mejoras al Salón de Actividades

Días antes a la asamblea, la Sra. Pérez Riera, titular del último piso, expresó al administrador, al presidente de la Junta y al asesor legal, que para aprobar una derrama para obras de mejora era necesario el consentimiento unánime de los titulares. Sin embargo, en la asamblea la mayoría de los presentes votó a favor, por lo que la Junta de Directores impuso la derrama.

Ante esto, la Sra. Pérez Riera presentó una querella contra el Consejo de Titulares, la Junta de Directores y la compañía administradora ante el Departamento de Asuntos del  Consumidor (DACO).

A la larga, DACO sostuvo la validez de la actuación de la Junta de Directores. Ante esto, la querellante acudió ante el Tribunal de Apelaciones, quien confirmó la determinación de DACO. Inconforme nuevamente, la titular acudió al Tribunal Supremo.

Opinión del Tribunal Supremo

El Supremo concluyó que la querellante tenía razón y que las obras de mejoras que requieran derrama necesitan la aprobación unánime del Consejo de Titulares. El Tribunal no entró a resolver cuáles de las obras propuestas eran mejoras, sino que devolvió la querella a DACO para que esta agencia determine específicamente cuáles de esas obras son mejoras.

La Ley de Propiedad Horizontal define “mejora” como “toda obra permanente que no sea de mantenimiento, dirigida a aumentar el valor o la productividad de la propiedad en cuestión o a proveer mejores servicios para el disfrute de los apartamientos o de las áreas comunales”. En síntesis, y así lo expresa el tribunal, son obras “dirigidas al lujo u ornato o a la mera conveniencia”.

Asimismo, el Supremo explicó que el requisito de unanimidad se refiere a las mejoras que requieran la imposición de una derrama. En los casos en que las mejoras vayan a ser costeadas con fondos existentes en la reserva, bastará con el voto de 2/3 partes de todos los titulares.

Finalmente

En conclusión, una mejora es una obra permanente que no es de mantenimiento y que aumenta el valor, productividad o que proveería mejores servicios al condominio. En algunos casos podría ser un lujo, como menciona el tribunal, pero en otros podría ser un punto intermedio entre una necesidad y un lujo.

Ejemplo de lo anterior sería cambiar la iluminación de áreas comunes del condominio por luces más potentes y duraderas, como en este caso, las LEDs. Aunque ya existen luces instaladas, por lo que no es una necesidad, esto provee mayor visibilidad nocturna y por ende más seguridad, y en mi opinión, tampoco es un lujo.

Ahora bien, al leer sobre este caso muchos deben pensar que la consecuencia del mismo es que se tornará sumamente difícil, por no decir prácticamente imposible, el que un Consejo de Titulares pueda aprobar mejoras, pues siempre existe un vecino que se opone. En primer lugar, recordemos que el requisito de unanimidad aplica a los casos en que es necesaria una derrama. Si en la reserva existen fondos para costear las mejoras, con el voto de 2/3 partes de los titulares será suficiente.

Por otro lado, si el Consejo interesa realizar obras de mejora, pero un titular se opone, el Articulo 38 de la Ley de Condominios establece que en acuerdos que requieran unanimidad, la oposición deberá fundamentarse expresamente, bien en la asamblea o por escrito, y en ningún caso podrá basarse en capricho o en la mera invocación del derecho de propiedad. Aunque de la Opinión surge implícitamente que el impacto económico que pueda tener la aprobación de una derrama pueda ser motivo suficiente para oponerse, esto no ha sido resuelto expresamente por el Tribunal Supremo.

En fin, con esta decisión, los Consejos y Juntas tendrán que primeramente evaluar si la obra es o no una mejora, para luego evaluar las finanzas para determinar si pueden absorber el costo o es necesaria una derrama. También resultaría conveniente evaluar si la obra es de carácter urgente o no. En caso de que no lo fuera, una posible alternativa sería convocar una asamblea extraordinaria o esperar la asamblea anual, con el fin de enmendar el presupuesto para incluir una partida para las obras de mejora. Lo anterior, aunque a la larga probablemente tenga el mismo impacto económico para los titulares, disminuye el impacto psicológico de la palabra “derrama”.

 

El autor se graduó Magna Cum Laude de la Escuela de Derecho de la UPR. Es abogado litigante con práctica estatal y federal en asuntos de derecho civil, contratos, daños y perjuicios, derecho laboral y derecho penal.

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