16 de Agosto de 2019

Alertan Vivienda federal no certificará ciertos condominios bajo el programa de préstamos FHA

Por el 15 de Abril de 2019

El presidente de una firma que se dedica a administrar condominios y propiedades alertó recientemente a través de las redes sociales que la Administración Federal de Vivienda (FHA, en inglés) no certificará condominios bajo el programa de préstamos FHA que tengan apartamentos que se alquilen a corto plazo o por menos de 30 días.

En su guía de aprobación para préstamos FHA, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, en inglés) hace énfasis en que “bajo ninguna circunstancia se utilizarán las unidades del condominio para fines hoteleros o transitorios”, dijo Marco Rosado, presidente de Icon Management.

Estas prohibiciones existen hace años, pero no es hasta el presente que HUD está prestando particular atención a esto debido a la proliferación de plataformas de alquiler a corto plazo como Airbnb, dijo Rosado.

“Recientemente, HUD le envió una denegación de su solicitud de certificación a un condominio-cliente al que le estamos tramitando la misma En respuesta a esto, el condominio deberá probarle a HUD que los alquileres a corto plazo no están permitidos ahí, y que está haciendo todo lo necesario para que no ocurran,” dijo Rosado, quien hizo pública la carta con fecha del 19 de marzo en su página de Facebook.

Rosado destacó que los préstamos hipotecarios con garantía federal son generalmente los más atractivos por ser los más flexibles a la hora de cualificar a los solicitantes y por ser los más bajos en sus costos iniciales, particularmente en lo relacionado al pronto pago y a los gastos de cierre. “Entre estos programas se encuentran los dos más populares: FHA y Reverse Mortgage, los cuales son administrados por el HUD”, dijo Rosado.

HUD es la entidad que administra estos programas y la que certifica a las propiedades para los préstamos FHA.

“O sea, si HUD no certifica un condominio para FHA por falta de cualificación, nadie podrá comprar o refinanciar en ese condominio con préstamos con garantía federal, incluyendo los FHA y los Reverse,” sostuvo.

Para aprobar un condominio, HUD utiliza una guía llamada “Condominium Project Approval and Processing Guide” (FHA 11-22 ML Guide). Esta guía de 95 páginas incluye múltiples requisitos con los cuales la agencia evalúa los condominios a los fines de certificarlos cada 2 años. De entre los 3,000 condominios que se estima existen en Puerto Rico, sólo hay unos 120 aprobados. ¡Esto es sólo un 4% del total estimado de condominios!, posiblemente uno de los niveles más bajos de condominios aprobados desde que existen los préstamos FHA, dijo.

Rosado dijo que un titular de un condominio que no tiene la certificación está limitado a la hora de refinanciar un apartamento, ya que las únicas alternativas con las que contaría para financiar su propiedad serían los préstamos convencionales tipo “conforming” y “non-conforming”. “Estos préstamos son más estrictos en lo concerniente a la cualificación de solicitante, además de que requieren mayor aportación inicial (pronto), la cuál puede ser de entre un 10% a un 20%, de acuerdo con el préstamo, y las condiciones financieras y crediticias del solicitante. En el caso de FHA, el pronto puede ser de sólo 3.5% del valor del préstamo,” dijo.

Por otro lado, los valores de los apartamentos en los condominios también se pueden afectar por la presencia o ausencia de esta certificación FHA. Esto es así porque el no tener esta certificación limita la capacidad de los compradores potenciales.

“Aunque nada de esto incide en los valores de una propiedad a la hora de una tasación, indirectamente sí se afectan los valores ya que las unidades en un condominio certificado con FHA serán de mayor atractivo para los compradores y cualificarán un mayor número de compradores. Estos factores indudablemente inciden en el número de compraventas (y de comparables) en un condominio, lo cual a su vez incide en los valores de las propiedades de dicho condominio, por su atractivo en el mercado,” sostuvo Rosado.

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