24 de Septiembre de 2018

Mitos y realidades de los programas de mitigación para el deudor hipotecario

Por el 22 de Junio de 2018
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Aunque la cantidad de ejecuciones hipotecarias ha bajado, se espera que las mismas aumenten cuando las moratorias en pagos expiren en los próximos meses por lo que FirstBank dio una charla sobre los mitos y las realidades de los programas de mitigación de pérdidas para los dueños de hipotecas en atraso.

Javier Hernández-Scimeca, primer vice presidente y gerente del Departamento de Administración de Hipotecas de FirstBank y Graudia Torres, vice presidenta y supervisora del mismo departamento, aseguraron que no siempre la solución al atraso en pagos es permitirle al dueño del hogar retener la propiedad en aquellas situaciones en que la persona sencillamente no tiene capacidad de pago.

Lo último que quiere hacer un banco es reposeer una propiedad”, sostuvo Torres al destacar que esa alternativa representa gastos para la institución hipotecaria.

Solo el 18% de los puertorriqueños posee una hipoteca y actualmente el mercado hipotecario en la isla es de unos $13,000 millones, una reducción de $15,600 millones en el 2015.

El objetivo principal de la mitigación de pérdidas es evitar la ejecución hipotecaria asistiendo a los dueños de hogar a que puedan permanecer en su hogar o disponer de la propiedad a través de una entrega voluntaria o una venta corta.

Cuando los dueños de hipotecas en atraso van a “loss mitigation” consideran que es para ayudar a las personas a retener su hogar y no siempre es así. En ocasiones, sencillamente una persona, que antes podía pagar unas casa de $500 mil, ahora solo puede pagar una de $100 mil debido ya que su condición financiera ha cambiado y la única alternativa que se le puede dar es la de disponer de su hogar.

Las personas también vienen con la expectativa de modificar su pago de hipoteca a uno mas bajo o no quieren asumir los gastos de refinanciamiento. De otra parte, existe el mito de que si la persona radica quiebra, podrá retener su casa o bajar su pago hipotecario. Hernández explicó que debido a que las hipotecas son deudas aseguradas, el banco puede solicitar en un proceso de quiebra la ejecución del hogar si la hipoteca no se paga.

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El proceso de mitigación puede ser diferente en cada caso dependiendo de las condiciones que ha impuesto el inversionista que tiene la hipoteca. Aunque toma un plazo de 30 días decidir si la persona es elegible para alguna ayuda de “loss mitigation”, el proceso se suele retrasar porque la gente no entrega toda la documentación que el banco le requiere.

Las ayudas de mitigación se dividen en dos tipos: los de retención, que ayudan a que la persona mantenga la propiedad, y los que, ante imposibilidad de quedarse con la propiedad, ayudan a disponer del inmueble.

Los programas de retención se dividen en:

    1. Moratorias: que puede ser una prórroga para pagar la deuda o a dar mayor cantidad de tiempo para pagarla.
    2. Extensión de pago: usualmente para préstamos con menos de 3 meses en atrasos pero no todos los inversionistas la ofrecen.
    3. Planes de pago pero requiere que la persona se ponga al día en un periodo no mayor a 6 meses.
    4. Modificación de préstamo: un cambio en los términos del préstamo. Podría conllevar extensión de término y cambio en interés para obtener un pago que el cliente pueda cumplir.

Las opciones para disponer de la propiedad son: venta corta o venta de una propiedad por un valor menos a lo adeudado al banco y la entrega voluntaria.

Para entrar a ser evaluado para una alternativa de Loss Mitigation, ya sea de retención o disposición el cliente debe tener una situación financiera que le esté impidiendo cumplir con los pagos de la hipoteca. La pérdida de valor de la propiedad no tiene nada que ver con la capacidad financiera del deudor de continuar realizando los pagos.

El proceso de mitigación de perdidas es regido por varias leyes, que incluyen la Ley Dodd-Frank, la cual exige que haya un punto de contacto para que el consumidor sepa con quien esta lidiando.

¿Qué pasa si radico quiebra y estoy en proceso de evaluación de “Loss Mitigation”? El proceso de evaluación se tiene que detener. “Al cliente tener asignado un síndico no podemos negociar con el cliente sin autorización. El abogado del cliente tiene que someter una moción al síndico para que autorice se le evalué para una alternativa de “Loss Mitigation”. Una vez aprobado por el síndico, podríamos proceder con la evaluación”, dijeron.

Un proceso de quiebra no detiene los pagos de hipoteca. El abogado del cliente somete un plan al síndico y es él quien lo aprueba o deniega. Los acreedores tienen la oportunidad de comentar sobre lo estipulado en el plan para la consideración del síndico. El plan de pagos que realiza el síndico será por el total en atrasos que tiene el cliente. Usualmente el plan de pagos es por un periodo máximo de 5 años y el cliente tendría que continuar pagando el pago regular al banco.

Por ejemplo, si el cliente radica quiera con $30,000 en atraso y el pago mensual es de $800, tendría que pagar un total mensual para la hipoteca de $1,300.00, lo cual se compone del plan de pagos de los atrasos establecido por el síndico de $500.00 más $800.00 del pago regular al banco.

En ocasiones, se le deniega ayuda por razones que pueden incluir el hecho de que la razón del atraso no armoniza con el estatus del préstamo; el cliente no puede evidenciar ingresos, no entrega documentación requerida o no cumple con el periodo de prueba.

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