OCIF en espera de información de bancos sobre viviendas hipotecadas afectadas por terremotos

El comisionado de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF), George Joyner informó el lunes que enviaron una carta a las instituciones bancarias en la que le solicitan la información disponible al 31 de enero sobre las viviendas afectadas por los terremotos.

“Ahora mismo no (tenemos esa información) porque estamos todavía recopilando información. El viernes pasado emitimos una carta circular requiriéndole a los bancos y a los bancos hipotecarios a empezar a radicarnos una serie de informes sobre las propiedades que están en estas condiciones. El primer informe lo esperamos recibir este miércoles según la data que tengan al 31 de enero”, dijo Joyner en entrevista radial (NotiUno).

Explicó que los afectados deben hacer el primer acercamiento con el banco, cuyo personal contactará la compañía aseguradora para entonces designar los inspectores que evaluarán la propiedad.

“Todas estas hipotecas tienen un seguro de propiedad que cubre, fuego, terremoto y huracán. La cubierta de terremoto está. El banco que administra la hipoteca tiene el deber de ayudar al cliente a radicar esa reclamación al seguro. El seguro, conjunto con el dueño, entonces coordinan para enviar expertos para documentar los daños y si la propiedad es pérdida total, el monto del seguro debe ser suficiente para por lo menos cubrir la hipoteca”, dijo el funcionario.

Asimismo, detalló que después de una declaración de emergencia como la que hay en efecto en estos municipios, hay una moratoria automática de radicaciones de ejecuciones de hipotecas por 90 días; así como moratorias en los pagos de las hipotecas. Además, indicó que los bancos comerciales e hipotecarios no pueden informar a los servicios de crédito las delincuencias de estas hipotecas.

“He hablado con los principales oficiales de los bancos comerciales e hipotecarios y todos están conscientes de esto. Puede que haya una que otra persona de su línea de servicio al cliente que esté mal informado, pero los clientes deben saber que a ellos les asisten derechos del que adminsitra la hipoteca que tiene la obligación de asistirlos en la radicación de reclamaciones”, admitió.

Por otra parte, explicó que en el caso de propiedades saldas, Joyner explicó que si no tiene un seguro de “home owner”, corresponde recurrir a la ayuda de la Agencia Federal de Manejo de Emergencias (FEMA en inglés), entre ellas el Programa FHA ofrece el préstamos 203 K para reconstruir viviendas que hayan sido pérdida total por estos eventos o el 203 H para reparación de la residencia. Primero corresponde que un ingeniero estructural determine el nivel de daños.




Alegan ejecuciones hipotecarias en Puerto Rico está en niveles críticos

(Photo Mix/Pixabay)

La situación de las ejecuciones hipotecarias en Puerto Rico está en niveles críticos, con grandes repercusiones para la sociedad puertorriqueña, contrario al panorama que pintan las cifras oficiales, reveló el miércoles un análisis de la organización Ayuda Legal Puerto Rico.

Ante la alarmante cifra de personas que enfrentan la posibilidad de perder su vivienda este año, la entidad presentó en el Colegio de Abogados un “protocolo de primeros auxilios para armar a las personas, proveedores de servicios y organizaciones sin fines de lucro con las herramientas e informaciones necesarias sobre sus derechos”.

Ariadna Godreau-Aubert, directora ejecutiva de la organización sin fines de lucro Ayuda Legal Puerto Rico (ALPR), explicó que “la crisis no afecta a todas las personas por igual. Sufren tanto personas como entidades, pero hay personas más vulnerables y suelen enfrentar solas este doloroso proceso, y no tiene que ser así. Tienen derechos y opciones, y pueden recibir ayuda”. La crisis se ha exacerbado pese a que los bancos otorgaron moratorias en los pagos.

“El huracán María dejó 300 mil viviendas afectadas en un país que ya sufría una crisis económica y tiene un nivel de pobreza de entre 42 y 53 por ciento de su población. En 2017, el año que pasaron los huracanes Irma y María, se registraron 16 ejecuciones de hipotecas por día. Este año, solo en los dos primeros meses (enero-febrero 2019), 459 viviendas fueron ejecutadas por los bancos, lo cual es alarmante, y nos motivó a crear este protocolo para ayudar tanto a personas como a instituciones a enfrentar la situación”, indicó la abogada Godreau-Aubert.

La directora ejecutiva, junto a los abogados Ricardo Ramos, director de la Clínica sobre Ejecuciones de Hipotecas de la Escuela de Derecho de la UPR, y Tania Morales Cruz, analista de Políticas Públicas de ALPR, revelaron que las cifras reales trascienden las que publica la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF), que no incluye los casos en el tribunal federal de quiebra.

La organización analizó todas las cifras de: hipotecas con más de 90 días de atraso; quiebras, cuentas vendidas a otras instituciones financieras, propiedades en subasta, en ejecución, sometidas al tribunal federal, y en moratoria de pagos. Todos los casos totalizan más de 250,260 viviendas en riesgo.

“Los datos oficiales no lo dicen todo”, afirmó Ramos. “Según la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras, la cifra de viviendas ejecutadas por los bancos entre 2016 y 2018 ha bajado, pero eso es una merma artificial pues OCIF no incluye los préstamos vendidos o presentados ante el tribunal de quiebra, ni las subastas o hipotecas revertidas, conocidas como reverse mortgage.”

Ramos explicó que se esperaba un aumento en el 2017, pero las moratorias a los pagos de hipotecas y el cierre temporero de los tribunales aplazó los casos, creando una merma artificial.

Los problemas de acceso a la justicia agravan más la situación para la población, indicaron los abogados. “Como la información es muy técnica, muchas veces en inglés; la orientación de la banca es inadecuada, falta educación y representación legal y la situación causa una gran carga emocional, mucha gente enfrenta este proceso sola y no tiene que ser así”, señaló Godreau.

La organización declaró esta crisis como una “emergencia nacional” por estimar que más de un 25% de la población o sobre 750,000 personas, están afectadas. Subrayaron que son más de 250,260 viviendas en riesgo de ejecución.

Existen opciones

El “protocolo de primeros auxilios” de la organización recomienda varios pasos para que las instituciones proveedoras de servicios puedan identificar y canalizar los casos de ejecución de hipotecas de forma adecuada y los dueños de préstamos hipotecarios sepan qué opciones tienen.

“Queremos que las personas conozcan sus derechos y reciban el acompañamiento legal que necesitan. Especialmente, nos interesa que grupos vulnerables, como adultos mayores, personas con diversidad funcional, mujeres, reciban la asistencia necesaria”, indica el documento del protocolo confeccionado por Ayuda Legal Puerto Rico.




Gobernador anuncia exenciones del Departamento de Vivienda federal para Puerto Rico

El gobernador Ricardo Rosselló Nevares anunció el martes que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano federal (HUD, en inglés) aprobó unas exenciones para el uso de los fondos del programa de Desarrollo Comunitario con Subsidio Determinado para la Recuperación de Desastres (CDBG-DR, en inglés) en Puerto Rico, que incluyen $10 millones para mercadeo de turismo y mercadeo de negocios.

Las demás exenciones están dirigidas a los temas de construcción e hipotecas. Entre las exenciones que aprobó HUD, se incluyen $10 millones adicionales —para un total de $25 millones— destinados al mercadeo de turismo y mercadeo de negocios a fin de promover a Puerto Rico como destino, como parte del compromiso de HUD con la recuperación y resiliencia económica de la isla a largo plazo.

Se informó que estos fondos son cónsonos con las cantidades previamente destinadas a otros receptores de fondos de CDBG-DR para exenciones de turismo.

“Dichas exenciones demuestran que los acercamientos creativos y flexibles son críticos para atender los retos únicos que tiene nuestra comunidad más vulnerable y nuestro proceso de reconstrucción como resultado del paso de los huracanes Irma y María”, sostuvo Rosselló Nevares.

El primer ejecutivo añadió que “de igual forma, es una oportunidad para la recuperación económica al proveer capital a la Isla que apoye el uso de las zonas de oportunidad y de los fondos federales para estimular la recuperación económica”.

Por otro lado, la agencia federal aprobó asistencia para el pago de atrasos en hipotecas bajo el programa Home Equity Conversion Mortage.

La asistencia está dirigida a personas que hayan incurrido en atrasos tras el paso de los huracanes, principalmente para personas retiradas, quienes son los principales deudores de esta clase de hipoteca. Es la primera vez que se ofrece este tipo de exención.

Además, como parte de las ayudas, HUD ha concedido a Puerto Rico la discreción para identificar distintos Estándares de Construcción Verde para los esfuerzos de construcción, que incluyen el propio Permiso Verde de Puerto Rico.

Previo a esta exención, no estaba claro si Puerto Rico tenía que aplicar un Estándar de Construcción Verde (Green Building Standard en inglés) para todos los proyectos de construcción o si podía utilizar el más apropiado y costoefectivo, de acuerdo con el proyecto.

Con esta exención, queda claro que Puerto Rico puede utilizar dichos estándares de construcción para cada proyecto de manera individual y que su financiación será toda o en parte por los fondos del programa CDBG-DR.

Por su parte, el secretario del Departamento de la Vivienda, Fernando Gil Enseñat, expresó que “continuamos nuestra encomienda de trabajar mano a mano con HUD, entidades federales y estatales para allegar los fondos necesarios para la recuperación de Puerto Rico”.

El secretario agregó que “ciertamente, esto es otro paso adicional que avala el esfuerzo y trabajo de todos los componentes en el Departamento de la Vivienda. Agradecemos las gestiones tanto del Ejecutivo como el Legislativo para que la asistencia prometida e identificada llegue a la Isla lo antes posible”.

Por último, HUD permitió a Puerto Rico una exención a fin de utilizar los fondos CDBG-DR para proveer asistencia en pagos de arrendamiento hasta por 24 meses a cientos de ancianos y personas con bajos ingresos económicos que han estado en riesgo de perder su hogar como resultado del paso de los huracanes.

Esto iguala la autorización de $10 millones en fondos federales para prevenir personas sin un techo seguro en la isla.

“Continuamos en busca de asignaciones de fondos para reconstruir a Puerto Rico y siempre con el profesionalismo, la transparencia y la capacidad que hemos demostrado al Gobierno federal”, concluyó Rosselló Nevares.




Mitos y realidades de los programas de mitigación para el deudor hipotecario

Aunque la cantidad de ejecuciones hipotecarias ha bajado, se espera que las mismas aumenten cuando las moratorias en pagos expiren en los próximos meses por lo que FirstBank dio una charla sobre los mitos y las realidades de los programas de mitigación de pérdidas para los dueños de hipotecas en atraso.

Javier Hernández-Scimeca, primer vice presidente y gerente del Departamento de Administración de Hipotecas de FirstBank y Graudia Torres, vice presidenta y supervisora del mismo departamento, aseguraron que no siempre la solución al atraso en pagos es permitirle al dueño del hogar retener la propiedad en aquellas situaciones en que la persona sencillamente no tiene capacidad de pago.

Lo último que quiere hacer un banco es reposeer una propiedad”, sostuvo Torres al destacar que esa alternativa representa gastos para la institución hipotecaria.

Solo el 18% de los puertorriqueños posee una hipoteca y actualmente el mercado hipotecario en la isla es de unos $13,000 millones, una reducción de $15,600 millones en el 2015.

El objetivo principal de la mitigación de pérdidas es evitar la ejecución hipotecaria asistiendo a los dueños de hogar a que puedan permanecer en su hogar o disponer de la propiedad a través de una entrega voluntaria o una venta corta.

Cuando los dueños de hipotecas en atraso van a “loss mitigation” consideran que es para ayudar a las personas a retener su hogar y no siempre es así. En ocasiones, sencillamente una persona, que antes podía pagar unas casa de $500 mil, ahora solo puede pagar una de $100 mil debido ya que su condición financiera ha cambiado y la única alternativa que se le puede dar es la de disponer de su hogar.

Las personas también vienen con la expectativa de modificar su pago de hipoteca a uno mas bajo o no quieren asumir los gastos de refinanciamiento. De otra parte, existe el mito de que si la persona radica quiebra, podrá retener su casa o bajar su pago hipotecario. Hernández explicó que debido a que las hipotecas son deudas aseguradas, el banco puede solicitar en un proceso de quiebra la ejecución del hogar si la hipoteca no se paga.

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El proceso de mitigación puede ser diferente en cada caso dependiendo de las condiciones que ha impuesto el inversionista que tiene la hipoteca. Aunque toma un plazo de 30 días decidir si la persona es elegible para alguna ayuda de “loss mitigation”, el proceso se suele retrasar porque la gente no entrega toda la documentación que el banco le requiere.

Las ayudas de mitigación se dividen en dos tipos: los de retención, que ayudan a que la persona mantenga la propiedad, y los que, ante imposibilidad de quedarse con la propiedad, ayudan a disponer del inmueble.

Los programas de retención se dividen en:

    1. Moratorias: que puede ser una prórroga para pagar la deuda o a dar mayor cantidad de tiempo para pagarla.
    2. Extensión de pago: usualmente para préstamos con menos de 3 meses en atrasos pero no todos los inversionistas la ofrecen.
    3. Planes de pago pero requiere que la persona se ponga al día en un periodo no mayor a 6 meses.
    4. Modificación de préstamo: un cambio en los términos del préstamo. Podría conllevar extensión de término y cambio en interés para obtener un pago que el cliente pueda cumplir.

Las opciones para disponer de la propiedad son: venta corta o venta de una propiedad por un valor menos a lo adeudado al banco y la entrega voluntaria.

Para entrar a ser evaluado para una alternativa de Loss Mitigation, ya sea de retención o disposición el cliente debe tener una situación financiera que le esté impidiendo cumplir con los pagos de la hipoteca. La pérdida de valor de la propiedad no tiene nada que ver con la capacidad financiera del deudor de continuar realizando los pagos.

El proceso de mitigación de perdidas es regido por varias leyes, que incluyen la Ley Dodd-Frank, la cual exige que haya un punto de contacto para que el consumidor sepa con quien esta lidiando.

¿Qué pasa si radico quiebra y estoy en proceso de evaluación de “Loss Mitigation”? El proceso de evaluación se tiene que detener. “Al cliente tener asignado un síndico no podemos negociar con el cliente sin autorización. El abogado del cliente tiene que someter una moción al síndico para que autorice se le evalué para una alternativa de “Loss Mitigation”. Una vez aprobado por el síndico, podríamos proceder con la evaluación”, dijeron.

Un proceso de quiebra no detiene los pagos de hipoteca. El abogado del cliente somete un plan al síndico y es él quien lo aprueba o deniega. Los acreedores tienen la oportunidad de comentar sobre lo estipulado en el plan para la consideración del síndico. El plan de pagos que realiza el síndico será por el total en atrasos que tiene el cliente. Usualmente el plan de pagos es por un periodo máximo de 5 años y el cliente tendría que continuar pagando el pago regular al banco.

Por ejemplo, si el cliente radica quiera con $30,000 en atraso y el pago mensual es de $800, tendría que pagar un total mensual para la hipoteca de $1,300.00, lo cual se compone del plan de pagos de los atrasos establecido por el síndico de $500.00 más $800.00 del pago regular al banco.

En ocasiones, se le deniega ayuda por razones que pueden incluir el hecho de que la razón del atraso no armoniza con el estatus del préstamo; el cliente no puede evidenciar ingresos, no entrega documentación requerida o no cumple con el periodo de prueba.




Extienden moratoria de ejecución hipotecaria por tres meses adicionales

El Departamento de Vivienda federal (HUD) extendió por tercera ocasión la moratoria de ejecución hipotecas hasta el 16 de agosto de 2018, según anunciaron hoy el gobernador Ricardo Rosselló Nevares y el secretario de Vivienda Fernando Gil Enseñat.

La moratoria entraría en vigor inmediatamente y aplicaría a hipotecas aseguradas por la Administración Federal de Vivienda (FHA, en inglés). La extensión es válida para las áreas afectadas en Puerto e Islas Vírgenes de Estados Unidos que la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA, en inglés) declaró elegibles para Asistencia Individual.

La moratoria anterior de ejecución hipotecaria expiraba el 18 de mayo de 2018.

El gobernador Ricardo Rosselló Nevares (izquierda) junto al secretario de Vivienda, Fernando Gil Enseñat. (Suministrada)

“El Departamento de Vivienda federal demuestra nuevamente su compromiso con ayudar a Puerto Rico en la etapa de recuperación. Esta extensión permitirá que los puertorriqueños reciban una oportunidad adicional para poder pagar sus hipotecas de forma responsable mientras se continúan recuperando económicamente tras el embate del huracán María”, expresó Rosselló Nevares.

Por su parte, Gil Enseñat indicó que “esta tercera extensión refleja el interés del Departamento de la Vivienda federal en que Puerto Rico y otras jurisdicciones afectadas por los más recientes desastres naturales continúen saliendo adelante”.

Esta moratoria aplica a prestatarios cuya hipoteca no haya tenido más de 60 días de atraso a partir de la fecha en que el área fue declarada zona de desastre por el presidente de Estados Unidos tras el impacto del huracán María. Además, los prestatarios que soliciten no deben haber recibido aprobación para prórrogas (“forbearances”) u otras opciones de mitigación de pérdidas.

Según se establece en la carta emitida por HUD, el prestatario también debe vivir dentro de los límites geográficos de la zona de desastre. Asimismo, debe demostrar que su capacidad de pago de hipoteca se afectó directa o sustancialmente a causa del evento atmosférico.

Para información adicional de esta moratoria y sobre requisitos adicionales para solicitar, los interesados pueden comunicarse con el Centro de Servicio Nacional de HUD al 1 877 622 8525 o acceder a www.hud.gov/answers.




Familias podrían adquirir viviendas desocupadas por ejecuciones hipotecarias

Ante el aumento en el número de ejecuciones de hipotecas en Puerto Rico, el representante Luis Pérez Ortiz solicitó al secretario de la Vivienda, Fernando Gil Enseñat, presentar a la Legislatura la información más reciente en referencia a la ejecución de hipotecas y de las viviendas destruidas por el impacto del huracán María.

En una vista pública ante la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano de la Cámara se reveló que en la isla se han reportado cerca de 17,000 casos de ejecuciones de hipotecas hasta marzo de 2017, mientras que otros 7,362 casos que permanecen sin contabilizar están en atrasos por más de 92 días.

El representante Luis Perez Ortiz. (Suministrada)

“Recomendamos que se incorporen enmiendas que le reconozcan un rol más activo al sector bancario y cooperativo, el cual sin duda habrá de beneficiarse significativamente de esta iniciativa y que tendrá un enorme interés en participar en el proceso”, puntualizó Gil Enseñat al indicar que su agencia podría radicar un proyecto a este fin, “sin la necesidad de comprometer fondos públicos en este momento”.

La Resolución Conjunta de la Cámara 237 ordena al Departamento de la Vivienda realizar una investigación para identificar la cantidad de viviendas desocupadas por ejecuciones hipotecarias, y así trazar alternativas con el sector bancario para permitir el acceso a estas propiedades a familias interesadas en adquirirlas.

De acuerdo a la resolución, Vivienda deberá crear programas colaborativos de acceso para permitir a familias con limitaciones obtener una propiedad ejecutada. La agencia tendrá que presentar un primer informe sobre sus gestiones en 60 días luego de aprobada la medida, que actualmente se encuentra en el proceso de vistas públicas.

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Es necesario tomar acciones afirmativas que propendan a inyectar opciones reales e inmediatas para comenzar a crear el ambiente propicio para la adquisición de propiedades reposeídas en Puerto Rico”, lee la propuesta en su exposición de motivos.

Datos oficiales destacados en la medida indican que más de 75,000 personas han abandonado la isla tras el paso del huracán María en septiembre, lo que ha causado un nuevo golpe al “ya deteriorado sector hipotecario, que cada día ve más abultada su cartera de propiedades vacías y carentes de ciudadanos dispuestos a comprarlas”.




Carmelo Ríos propone moratoria temporera en ejecuciones hipotecarias tras María

El senador Carmelo Ríos presentó hoy la Resolución Conjunta del Senado 199 para establecer una moratoria temporera en las ejecuciones de hipotecas en Puerto Rico tras el paso del huracán María por la isla.

La pieza legislativa establece que en todo procedimiento de ejecución de hipoteca sobre una residencia o negocio, comenzado luego del 20 de septiembre de 2017, el dueño o poseedor de la propiedad podrá solicitar que se detenga mediante una moción en el tribunal en el que se esté ventilando y quedará paralizado hasta el 30 de septiembre de 2018.

La medida aplicaría a aquellas propiedades utilizadas como residencia principal o propiedad comercial usada por el deudor en su actividad principal para generar ingresos, hasta el 30 de septiembre de 2018.

El senador Carmelo Ríos destacó que las personas que tengan una deuda anterior al evento atmosférico o se encuentren en proceso de ejecución hipotecaria no podrán cualificar y tendrán que recurrir a otros mecanismos legales. (María Soledad Dávila/CB)

El tribunal, a su discreción, podrá evaluar los méritos y las circunstancias de cada caso para extender dicho periodo hasta el 31 de diciembre de 2018.

Sin embargo, Ríos aseguró en conferencia de prensa que el solicitante de la moratoria deberá justificar la situación de empleo y los gastos extraordinarios incurridos por la falta de energía, entre otros, para que el tribunal pueda garantizar dicha extensión.

Asimismo, destacó que las personas que tengan una deuda anterior al evento atmosférico o se encuentren de igual forma en proceso de ejecución hipotecaria (foreclosure, en inglés) no podrán cualificar y tendrán que recurrir a otros mecanismos legales como mitigación de pérdidas (loss mitigation, en inglés).

Hasta el 30 de septiembre de 2018 los tribunales no podrían tomar acción alguna y no se comenzará o continuará reclamación o procedimiento judicial alguno, incluyendo, llevar a cabo subastas, lanzamientos y la expedición de emplazamientos en los casos de cobro de dinero y ejecución de hipotecas descritas en la resolución conjunta.

Los pagos que hayan quedado en suspenso durante el periodo de la moratoria concedida serían transferidos al final del término original con la misma frecuencia.

Mientras, los intereses del préstamo seguirán acumulando a la misma tasa en la que se había acordado originalmente hasta el vencimiento de este. Es decir, que se hará un pago mensual, luego de la fecha original de vencimiento del préstamo, por cada mes que haya quedado en suspenso.

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A preguntas de la prensa, el senador aseguró que las cooperativas en la isla también podrían utilizar este mecanismo de moratoria para aquellas personas que soliciten extender los pagos sobre los préstamos hipotecarios.

La resolución detalla que, según datos publicados en el periódico New York Times, un tercio de los 425,000 propietarios en la isla está atrasado en sus pagos de hipoteca a los bancos y firmas de Wall Street que previamente compraron hipotecas.

Mientras, algunos 90,000 prestatarios se convirtieron en morosos como consecuencia del huracán María, según la firma de datos Black Knight Inc.

El año pasado, los tribunales ordenaron ejecutar 7,682 hipotecas sobre viviendas. Esto refleja un aumento de 33% comparado con el 2007. Además, se estima que cerca 13,000 casos de ejecución hipotecaria están pendientes a ventilarse.

“Puerto Rico ha enfrentado una década difícil. Esto nos obliga a atender con premura los asuntos relacionados a la economía, no solo del Estado, sino de los ciudadanos que lo componen. Primero vino una brutal recesión de 10 años y la crisis financiera que llevó a empresas de la isla a cerrar operaciones y aumentó los porcientos de pobreza en la población. Luego, cuando comenzábamos a tomar medidas para enderezar las finanzas, en septiembre, María, un poderoso huracán categoría cuatro, destruyó viviendas, edificios y gran parte de la red eléctrica y de telecomunicaciones”, puntualizó el senador.

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El legislador argumentó además que “si bien es cierto que la moratoria de tres meses ofrecida por los bancos locales fue un pequeño alivio, la situación en la isla aún dista de volver a la normalidad. Los dueños de propiedades hipotecadas tuvieron un respiro cuando el Gobierno federal impuso una moratoria temporal de las ejecuciones, lo cual detuvo el que los bancos e inversores que compraron hipotecas en el mercado, a precios considerablemente bajos, desalojaran a los prestatarios morosos o comenzaran nuevas ejecuciones hipotecarias. Desafortunadamente, debido a que el periodo de tres meses de moratoria ya expiró, Puerto Rico está enfrentando una oleada de ejecuciones hipotecarias.”




Ofrecen asesoría hipotecaria en el Capitolio

La Comisión de Banca, Comercio y Cooperativismo del Senado de Puerto Rico, a través de su presidente, el senador Eric Correa Rivera, dijo sentirse complacido con la participación ciudadana en el evento de asesoría hipotecaria y protección de hogares ante un proceso moratorio tras el paso de los huracanes Irma y María por Puerto Rico y que se realizó hoy en el salón Leopoldo Figueroa, en la Rotonda del Capitolio.

Desde tempranas horas de la mañana, cientos de personas llegaron hasta las inmediaciones de la Casa de las Leyes, donde pudieron participar de la actividad que contó con la participación de los principales bancos privados de la isla, de la Corporación Pública para Supervisión y Seguro de Cooperativas de Puerto Rico (Cossec), la Oficina del Comisionado de Seguros (OCS) y la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF).

(Suministrada)

Según explicó el senador, los recursos invitados al evento asesoraron a los presentes sobre pago de hipotecas al finalizar la moratoria otorgada por los bancos que vence el próximo mes de enero, así como alternativas para no perder su propiedad ante la falta de pagos.

“Pudimos resolver al instante a decenas de ciudadanos que tenían dificultades con sus pagos de hipotecas y que estaban contra la pared con la cercanía del final de la moratoria. Quedó demostrado que hay alternativas para los dueños de viviendas que tras el paso de los huracanes se han visto con más dificultades económicas. Hoy ayudamos a muchos, pero esto no nos detiene, próximamente estaremos anunciando otras fechas porque queremos llevar este beneficio a los diferentes puntos de la isla”, indicó Correa Rivera.




Asociaciones de bancos se unen a iniciativa para orientar sobre préstamos hipotecarios

La vicepresidenta ejecutiva de la Asociación de Bancos de Puerto Rico (ABPR), licenciada Zoimé Álvarez Rubio, y el presidente de la Asociación de Bancos Hipotecarios, Dimas Rodríguez, se unieron a la iniciativa de orientación sobre préstamos hipotecarios anunciada por el presidente de la Comisión de Banca, Comercio y Cooperativismo del Senado de Puerto Rico, el senador Eric Correa Rivera.

La iniciativa, titulada Feria de Empleos y Asesoría Hipotecaria y Protección de Hogares, persigue ofrecer información sobre los derechos y oportunidades de los dueños de viviendas afectados por el paso del huracán María. El evento contará con la participación de la Asociación de Compañías de Seguros de Puerto Rico (Acodese), Consumer Credit Counseling y Small Business Administration (SBA) como colaboradores de las conferencias educativas que se ofrecerán.

Correa también ha dicho que los dueños de hipotecas de hogares afectados por el huracán podrían incluso obtener una extensión de hasta seis meses a un año en las moratorias bancarias que expirarían a fin de mes.

Dueños de hipotecas de hogares afectados por el huracán podrían incluso obtener una extensión de hasta seis meses a un año en las moratorias bancarias. (iStock)

Álvarez Rubio señaló en declaraciones escritas que “como industria, este tipo de esfuerzo nos brinda la oportunidad de continuar nuestra misión de llevar a la comunidad y los clientes de la banca comercial e hipotecaria información valiosa y clara sobre las herramientas y alternativas que tienen a su alcance, según su institución y el producto del que se trate. Este canal de comunicación directa con la comunidad sin duda será de mucho beneficio para aclarar sus dudas y/o brindarles información de nuevo conocimiento”.

La ejecutiva añadió que la movilización para alcanzar el 88% de sucursales abiertas al día de hoy y la educación a los clientes han sido la prioridad en los trabajos del sector bancario luego del desastre natural, y reiteró el compromiso de la industria con continuar identificando foros que les permitan amplificar los esfuerzos de orientación.

“Agradecemos a la Comisión de Banca, Comercio y Cooperativismo del Senado por la oportunidad de aunar esfuerzos y llevar información importante a los clientes sobre temas tales como los seguros de propiedad y pasos para someter una reclamación, entre otros”, puntualizó.

Asimismo, Rodríguez expresó que “la banca hipotecaria se une a esta iniciativa con el propósito de colaborar en temas de educación y planificación financiera y la búsqueda de opciones para todos los dueños de residencias que fueron afectados”.

Rodríguez destacó que la comunicación directa entre los clientes y sus respectivos bancos es crucial para una evaluación efectiva caso a caso, y que aquellas personas que se den cita al evento tendrán la oportunidad de reunirse de forma individual con un representante de su institución bancaria.

La actividad, que se llevará a cabo el próximo martes, 12 de diciembre en el Salón Leopoldo Figueroa del Capitolio, está estructurada para ofrecer orientación sobre temas tales como moratorias, seguros de propiedad y planificación financiera, en dos sesiones: una de 9:00 a.m. a 12:00 p.m. y otra de 1:30 p.m. a 4:00 p.m.




Bancos ponen en riesgo miles de hogares en Puerto Rico

En la actualidad, unas 40,000 personas se encuentran en riesgo de perder sus hogares como resultado del recrudecimiento de la crisis económica que afecta al país hace ya una década.

Las más recientes cifras de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF) demuestran que existen unas 17,000 personas con 30 días de atraso en el pago de su hipoteca, unas 7,000 con 60 días y 21,000 con 90 días.

Pero lejos de detenerse, se anticipa que esta espiral continúe aumentando ante la aparente inminencia de la reducción de jornada en el gobierno central y las que ya están en vigor en al menos 20 municipios. Eso sin decir que según confirman los economistas, la política de austeridad en el gobierno tendrá como consecuencia menos dinero corriendo en la economía local y esto afecta también a los trabajadores de la empresa privada. Por eso, es posible anticipar que la morosidad en el pago de las hipotecas siga subiendo.

En la isla existen existen unas 17,000 personas con 30 días de atraso en el pago de su hipoteca. (iStock)

En la isla existen existen unas 17,000 personas con 30 días de atraso en el pago de su hipoteca. (iStock)

Aunque en Puerto Rico existe la Ley para Mediación Compulsoria y Preservación de tu Hogar en los Procesos de Ejecución de Hipotecas del 2012, esta requiere que el deudor o propietario de hogar haya contestado la demanda en ejecución de hipoteca antes de poder solicitar la mediación. Aunque la demanda puede ser contestada por derecho propio, muchas personas por desconocimiento o por la ansiedad que le provoca el proceso, requerirán de la intervención de un abogado, lo que implicaría un costo adicional.

Según datos de la Asociación Americana de Personas Retiradas (AARP), capítulo de Puerto Rico, el 98% de los casos de ejecución se ven “en rebeldía” debido a que los deudores no contestan las demandas, lo que les impide solicitar mediación. En otros estados, como Connecticut, se les permite a los deudores solicitar la mediación por medio de una solicitud al tribunal sin tener que contestar la demanda.

Ante esta situación, un grupo de representantes del Partido Popular Democrático (PPD), encabezados por el legislador Jesús Manuel Ortiz, presentará legislación esta semana que permitiría a los propietarios solicitar la mediación con sus bancos previo a ser demandados en ejecución de hipoteca.

La medida requerirá a los tribunales -dentro de los 15 días después de emplazado el deudor hipotecario- señalar bajo apercibimiento de desacato una vista o acto de mediación compulsorio. Esta será presidida por un mediador seleccionado por las partes y tendrá lugar en cualquier salón o sala del tribunal o en aquel lugar que las partes en acuerdo con el mediador seleccionen. Ahí discutirán todas las alternativas disponibles en el mercado para poder evitar la ejecución de la hipoteca o la venta judicial de una propiedad residencial que constituya una vivienda principal. Esto será un requisito jurisdiccional en los procesos a llevarse a cabo ante los tribunales de Puerto Rico.

“Estoy muy preocupado porque sé que las ejecuciones hipotecarias aumentarán”, dijo Ortiz.

El representante sostuvo que buscará enmiendas a la ley para evitar las ejecuciones debido a que son las políticas de los propios bancos las que impiden que los deudores puedan poner sus hipotecas al día y evitar ejecuciones hipotecarias.

Tal es el caso de María, quien prefirió no utilizar su nombre verdadero, pero habló con CB en Español.

La ama de casa de sobre 50 años, estaba pagando su propiedad cada mes pese a que tenía 90 días de atraso en sus pagos para evitar caer en el período de 120 días de delincuencia que le permite al banco legalmente antes de comenzar un proceso de ejecución. Pero su banco, uno de los tres que manejan cuentas hipotecarias actualmente en la isla, rechazó su último cheque lo que la hizo caer en el temido atraso de 120 días, supuestamente porque un empleado visitó la propiedad y la encontraron vacía. María contó que en el banco le indicaron que si una persona está en atrasos y abandona su residencia se acelera el proceso de ejecución.

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En este momento, María se encuentra tratando de negociar un acuerdo por medio del programa de mitigación de pérdidas (loss mitigation), lo que implica un gasto adicional en honorarios legales de más de $1,600.

Un caso similar vive José, quien tampoco quiso revelar su verdadero nombre. El hombre indicó a este medio que comenzó el proceso de mitigación de pérdidas pero el banco no ha retirado la demanda en ejecución de hipoteca. Lo que sí está haciendo la institución bancaria es insistirle en que para atender su situación debe refinanciar y tomar un nuevo préstamo por otros 30 años. “A mi edad, no puedo hacer eso”, dijo el hombre de cerca de 55 años.

Marta Meléndez, quien perdió su hogar el año pasado, dijo que fue víctima de su banco y de su propia ignorancia. La mujer, que organizó el Grupo de Apoyo para Víctimas de Ejecuciones Hipotecarias, dijo que fue al banco a buscar orientación antes de atrasarse en sus pagos ya que sabía que su situación financiera iba a empeorar. En el banco le dijeron que dejara de pagar la hipoteca por tres meses para que pudiera entrar en un programa de mitigación de pérdidas. Meléndez afirma que esa fue su peor decisión. En medio de la batalla para salvar su casa, el banco vendió la hipoteca a un fondo de inversiones que la vendió a precio de descuento. Aunque la mujer le ofreció a la casa de inversiones comprar la hipoteca por la misma cantidad que había pagado por ella, la firma rehusó.

Precisamente, el representante Ortiz radicó una resolución para que la Cámara de Representantes investigue la práctica de algunos bancos de pedirles a sus clientes que dejen de pagar sus hipotecas para poder solicitar ayuda a través de programas de mitigación de pérdidas.

“Malpractice” legal

El abogado Luis Trinidad, que defiende a los propietarios de viviendas contra ejecuciones hipotecarias, dice que el problema no es solo que los bancos incurran en acciones cuestionables sino que hay abogados y jueces que no están familiarizados con la ley, empeorando así la situación para los propietarios.

“En la Facultad de Derecho te enseñan la Ley Hipotecaria, pero no las leyes bancarias y los abogados a menudo no pueden invocar la ley correcta”, dijo. Destacó que un juez en Caguas ejecutó una casa cuya hipoteca no estaba registrada en el Registro de la Propiedad, un requisito indispensable para que una hipoteca sea válida.

“Si la hipoteca no está registrada, no existe, pero el juez ejecutó la casa de todos modos”, aseguró.

La ley también establece que cuando una casa se pone en subasta pública, hay que colocar el aviso en tres lugares diferentes dentro de la ciudad donde se encuentra para que sea válida. “Tenía una casa en Caguas cuyo aviso de la subasta pública se hizo en Carolina”, dijo, agregando que tales acciones deben invalidar el proceso.

Asimismo, relató el caso en el que el banco tenía la dirección del deudor correcta, pero le dio la dirección incorrecta al tribunal. Como resultado, el deudor no recibió correspondencia del tribunal en torno a su demanda y no pudo defenderse. Al ser declarado en rebeldía, se aceleró su ejecución. Afirmó que otra conducta que ha visto en su práctica es que los bancos acreditan erróneamente los pagos de hipoteca.

Gastos y aspectos a considerar al momento de alquilar en Puerto Rico

“Yo tenía esta pareja que tenía una hipoteca y estaba pagando a través de depósito directo. Después de 60 meses, el banco había acordado bajar el interés. En su lugar, declararon que la hipoteca estaba en ‘default’”, comentó.

Meléndez criticó que los bancos tampoco hacen lo suficiente para educar a los consumidores sobre sus derechos. Se limitan, dijo, a referirlos a programas de mitigación de pérdidas en los cuales las alternativas son establecer un plan de pago que incluye el pago de honorarios legales o una modificación de su préstamo.

“Muchas personas no saben que ‘loss mitigation’ no es la única alternativa. El Departamento de Vivienda federal también tiene programas que ayudan a los consumidores a mantener sus hogares. Pero los bancos no te dicen eso”, dijo Meléndez.

Alternativa cooperativista

La Liga de Cooperativas de Puerto Rico que representa sobre 118 cooperativas de ahorro y crédito, anunció en las pasadas semanas que las cooperativas tienen un nuevo producto para evitar la ejecución hipotecaria. La cooperativa adviene a la titularidad de la residencia permitiendo que el socio la continúe viviendo por el pago de una renta razonable. El socio puede optar nuevamente por adquirir la propiedad en cuyo caso la cooperativa acreditaría al nuevo préstamo todo lo pagado por el socio en concepto de renta. Eso permite a los socios continuar en su residencia mientras logran su recuperación económica y salvar su casa sin cargos externos.

El comisionado de las instituciones financieras, George Joyner, por su parte dijo que ha recibido quejas contra bancos relacionadas a ejecuciones hipotecarias pero que las remite al Departamento de Justicia o al Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO) para su seguimiento. Confirmó que muchos bancos están de hecho involucrados en la práctica ilegal de “dual tracking”, problema que se complica por la falta de educación de los propietarios sobre sus derechos.

Sobre la venta de hipotecas a casas de inversiones, Joyner dijo que no mantiene ese tipo de estadística. La AARP sostiene que la OCIF debe recopilar dicha estadística porque así tendrían un mejor cuadro sobre las ejecuciones.

La vicepresidente ejecutiva de la Asociación de Bancos, Zoimé Álvarez, defendió recientemente el proceso de “loss mitigation” señalando que, aunque los bancos han ejecutado 32,745 viviendas en los últimos ocho años, la cantidad de propiedades que se han salvado del proceso asciende a 174,756. Sin embargo no estuvo disponible para reaccionar a esta historia.

Defensas en casos de ejecución

Defensa #1: La hipoteca no está inscrita o no es inscribible

En términos legales, si la hipoteca no está debidamente inscrita, no existe hipoteca y no se puede ejecutar la propiedad.

Defensa #2: El demandante no tiene legitimación para reclamar

La realidad es que quien reclama en una demanda de ejecución de hipoteca tiene que estar facultado legalmente para hacerlo y poseer o tener acceso directo al pagaré hipotecario original.

Defensa #3: El banco incumplió con sus deberes bajo el contrato de préstamo

La hipoteca es un contrato que depende directamente del préstamo, si el banco incumplió con las disposiciones del contrato de préstamo el deudor tiene derecho a resolver el contrato.

Defensa #4: Aplicación errónea de los pagos

El banco tiene la obligación de aplicar los pagos conforme fue acordado.

Defensa #5: El deudor propone reorganizarse mediante un plan de pago bajo la Ley de Quiebra

La radicación de una petición de quiebra paraliza de inmediato el caso de ejecución de hipoteca en cualquier momento.

Fuente: Blog Bufete Almeida & Dávila, PSC

Que debe hacer un deudor

  • Contestar de inmediato cuando reciben una notificación de atraso de su banco hipotecario.
  • Monitorear el proceso legal para asegurarse de que se responden a todas las solicitudes del tribunal.
  • Buscar asesoría legal.

Fuente: Lic. Luis Trinidad

Medidas legislativas

  • Resolución de la Cámara para ordenar a la Comisión de Asuntos del Consumidor, Banca y Seguros de la Cámara de Representantes de Puerto Rico a realizar un estudio exhaustivo sobre la práctica de obligar a los deudores hipotecarios a dejar de pagar su hipoteca para poder cualificar para cualquier programa de mitigación de pérdidas (loss mitigation); sobre la implementación y el cumplimiento con la Ley de Ayuda al Deudor Hipotecario y la Ley para Mediación Compulsoria y Preservación de tu Hogar en los Procesos de Ejecuciones de Hipotecas de una Vivienda Principal.
  • Proyecto de Ley para enmendar la Ley para Mediación Compulsoria y Preservación de tu Hogar en los procesos de Ejecuciones de Hipotecas de una Vivienda Principal, a los fines de proveer mayores protecciones al deudor hipotecario en el proceso de mediación compulsoria.

Fuente: Oficina del representante Jesús Manuel Ortiz

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